집주인이 법인 , 임대차 계약시 주의사항


√ 집주인이 법인 > 등기부등본, 인감증명서 확인

√ 대표자의 신분증, 사업자등록증, 법인 인감도장

√ 사용인감 사용시 사용인감계


 

아파트나 오피스텔의 전세계약을 할 경우, 종종 집주인이 법인인 경우를 보셨을텐데요. 사무실을

내방하시거나 전화로 집을 구하시는 분들을 보면 일단 집주인이 법인이라고 하면 애시당초 배제를

해버리는 손님들많으십니다. 그런데 법인이 소유하고 있는 주택도 임대차계약을 진행함에 있어서

크게 문제가 되거나 주택임대차보호법으로 부터 보호를 받지 못하는 것이 아닙니다.

법인 소유의 주택을 임대차계약을 하셨어도 똑같이 전입신고 및 확정일자를 받으시면 대항력을

갖추시는데는 문제가 없답니다.

하지만 얼마전에도 집주인이 법인이어서 보증보험을 들지 못해 결국 사고가 터진경우도 있었죠.

결국은 제대로 확인을 하지 않아서 입니다. < 관련기사 보러가기 >

확인할 서류 및 사항들이 일반적인 계약과 다르다보니 이 부분을 확인하시길 바랍니다.

 




계약시 서류 확인  

집주인이 개인이라면 신분증 및 등기부등본을 확인하면 되겠지만, 집주인이 법인 이기에 법인등기부등본,

사업자등록증,법인인감증명서(3개월 이내 발급), 법인임감도장, 대표자 신분증을 반드시 확인하시면

됩니다.  참고로 법인인감도장 보다는 대부분의 법인들이 사용인감이라는 것을 사용할텐데요,

이 경우 사용인감계확인하시면 됩니다.  또한 법인의 경우 대체적으로 대표자가 아닌 직원들이

대리인으로 계약을 하러 나오죠. 이때는 대리인의 신분증 및 위임장을 확인하시면 되고요~

법인 사업자등록증의 업태 및 종목도 확인하시고 대표자명도 맞는지 확인하세요.

 

√  법인 임대업 등록 확인  

법인이 소유한 주택은 전세자금대출 및 전세보증금반환보험 가입에 제한이 있을 수 있는데요,

법인이 임대업 등록이 되어 있어야만 전세자금대출을 받을 수 있습니다. 이부분은 사업자등록증을 보시면

임대업 등록이 되어 있는지 확인 가능해요. 또한 법인의 경우 제1금융권의 전세자금대출이 100% 가능하다고

말씀드리기도 힘듭니다. 법인에도 여러 종류의 법인이 있는데 설립한지 얼마 되지도 않고 회사 내실이 대충

겉으로만 봐도 탄탄치 않아 보이는 단순 법인의 경우에는 전세자금대출은 어렵다고 생각하심 됩니다.

전세보증금반환보험 역시 법인의 경우 너무 많은 주택을 임대 놓고 있다면 가입이 안될 수 있어요.

 




세금 및 임금채권 우선변제  

법인과의 임대차계약시 가장 중요한 것은 법인회사의 재무상태 입니다.

그런데 법인회사의  앞날의 재무상태까지 그 어느 누구도 파악할 순 없죠. 임차인들이 가장 걱정하는

부분이 바로 이부분입니다. 법인이 재무상태가 악화되서 파산을 하게 된다면, 임차인은 경우에 따라서

전세보증금을 일부 또는 전부를 받지 못할 수 있습니다. 

이건 개인소유의 주택이나 법인이나 공통점인데요, 전입신고 및 확정일자를 갖춰 우선변제권을 확보하고

있더라도 경매진행 후 이들 보다 우선하는 돈이 바로 세금(국세)입니다.

( 법인세는 국세에 포함되어 있습니다. )

이뿐만이 아니라 법인의 경우에는 소속직원들이 있을건데요,

직원들의 최근 3개월간의 임금도 우선적으로 변제되기 때문에 밀린 세금도 많고 직원도 많았다면

임차인은 전세보증금을 전부 못 받을수도 있습니다. 저는 실제로 실무에서 경험을 해봤고요…

이래서 임차인들이 집주인이 법인 이라고 하면 애초부터 그 집은 안보려는 경향이 있습니다. 

 

 

최근들어 전국적인 아파트 열풍에 갭투자자들의 매수세가 대단합니다. 제가 거주하고 있는 곳이 청주인데

청주에 과연 이런 분위기가 형성된 적이 있었나 싶을정도로 외지 갭투자자들의 매수세는 광풍입니다.

이런 갭투자자들은 개인투자자 및 법인투자자 두분류로 나뉘는데요, 임대인이 개인투자자의 경우

임대차계약  진행이 수월한 반면, 법인투자자인 경우에는 솔직히 임차인들이 많이 꺼려하는건 사실입니다.

뭐 어떻게 구체적으로 설명을 해드려도 안되는 경우 아주 많네요~

하지만 법인의 경우라도 그 지역의 전세보증금보다 집의 가치가 높거나, 수요가 빠방하게 받쳐주는

곳이라면  크게 문제 될건 없다고 봅니다.  왠만하면 부동산 사무실에 가셔서 상담받고 계약 진행하셔요~

< 끝 >  

 


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