주택담보대출비율 LTV 란?


Loan to Value Ratio~

주택담보인정비율(담보인정비율) 이라고도 함.

2017년 8.2부동산 대책 이후 강화


 

LTV 란?

굳이 영어로 알려고 하실 필요는 없는거 같습니다. LTV,DTI,DSR 등등. 자주 보는 부동산 용어임에는 분명하나 항상 헷갈리는건 사실입니다.

저 중에서 간단하게 LTV 관련 해서 포스팅을 해볼까 합니다. 소제목에도 썻듯이 주택담보인정비율을 LTV라고 합니다.

예를 들어, 어느 지역의 주택담보인정비율이 70%라고 한다면 1억짜리 집을 구매하실때 금융권에서 7천만원까지 대출을 받으실수가 있는겁니다. 별거없죠?

작년 8.2부동산 대책때 정부는 투기과열을 막기 위해 또는 실수요자들의 수요목적을 위해, 즉 주거 안정화를 위해 이 주택담보인정비율의 기준을 강화하였습니다.

 

강화된 LTV 규제 내용

 

투기과열지구 및 투기지역은 한눈에 봐도 주택담보인정비율이 낮습니다.  그렇다면 투기과열지구 및 투기지역은 어느 지역을 말하는 것이며, 조정대상지역은 어디로 정했는지를 알아야겠죠?

 


투기지역 (서울 16개구 + 세종시 )

강남,서초,송파,강동,용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서,종로,중구,동대문,동작 / 세종

투기과열지구 ( 31개 )

서울 전지역 / 경기 – 과천,성남분당,광명,하남 / 대구수성 / 세종

조정대상지역 ( 42개 )

서울 전지역 / 경기-과천,성남,하남,고양,남양주,동탄2,광명,구리,안양 동안,광교지구, 수원 팔달, 용인수지 ,기흥 / 부산 – 해운대,동래,수영 / 세종


 

오늘이죠, 2018년 12월 28일 국토교통부가 주거정책심의위원회 심의를 통해 기존의 조정대상지역이었던 부산시 부산진구,남구,연제구,기장군(일광면)을 해제 하고 신규로 수원시 팔달구,용인시 수지,기흥구를 31일부터 지정한다고 합니다.

위의 강화된 LTV 표를 보시면, 공통사항이 하나 보이는데 어느 지역이든간에 주택담보대출을 1건 이상 보유시에는 주택담보인정비율을 10% 낮추는 규제는 전지역이 동일하다는 겁니다.





 

왜 주택만 규제?

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역…이런 지역들은 결국 부동산 시장이 과열되는 중이거나 이미 심하게 과열이 된 지역입니다. 이렇게 과열됬다는 것은 그 지역의 어떤 부동산이 특히나 수요가 많아져셔 겠지요. 실수요자가 있는 반면에 오로지 투기 목적을 위한 수요도 존재할것이고요. 그런데 100% 실수요자만 존재한다면 투기과열지구 라던지, 투기지역 등 이런 단어는 등장하지 않았을 것입니다.

결국 투기 세력들이 몰린다는 지역인셈이죠.  모든 부동산을 통틀어서 가장 투기성이 강한것은 단연 주택=아파트 입니다. 그렇다 보니 정부에서는 주택만 강하게 규제를 하는 겁니다.

그렇다면 주택담보대출시 기준이 되는 금액은 뭘까요?

흔한 아파트의 경우, 시세의 70~60% 대출 가능합니다.( 금융권 담당자들에게 전화하면 아주 친절하게 답변해줄 겁니다. ) 아파트를 제외한 다른 부동산들은 감정가격을 기준으로 대출이 발생합니다.

왜 다른 부동산들은 감정가격이 기준이 되는 걸까요? 일반 주택이나 토지 및 기타 부동산들은 시세를 파악하기가 다소 힘듭니다. 이유인즉, 아파트처럼 거래량이 많지가 않아서 구체적인 시세 파악이 안되는 겁니다.

그렇다면 감정가격은 누가 정할까요? 대출을 받으려는 금융권에 의뢰 하면 금융권 담당 감정평가사가 나와서 정해준다고 합니다.

LTV란 용어가 생소할 뿐이지 이해가 안되거나 해석하기 힘든 그런 내용도 아닙니다.  위의 표에 보면 DTI(금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도는 정하는 방법) 도 언급이 되는데 그 외지역은 구분에 상관없이 제한없다고 포스팅했지만, 요즘은 추세가 달라지는거 같습니다. 올 초부터 금융권에서 개개인의 DTI를 꼼꼼하게 따지는거 같습니다. 구체적인 DTI관련 해서는 따로 포스팅하겠습니다. << 끝 >>

 

<< 관련 글 보러가기 >>

☞ 아파트 갭투자 = 투기? 투자?

☞ 9.13 부동산대책.