세입자가 세를 놓는 전전세와 전대차, 안전한가?


전전세, 집주인의 동의가 필요 有

전대차, 집주인의 동의가 필요 無

다시 세를 놓는 의미는 같다.





 

전전세와 전대차는 그냥 큰 의미로 봤을때, 세입자가 전세 또는 월세로 다시 세를 놓는다는 개념입니다. 그런데 아주 조금만 파고 들어가면 이 둘은 엄연히 다르다는 것을알수 있습니다.

이 전전세와 전대차의 차이점과 과연 세입자가 다시 세를 놓는데 안전한지, 주의할 점은 무엇인지 보겠습니다.

 

전세 임차인이 자신의 보증금을 확보하기 위해 “전세권설정등기”를 하는 경우가 있습니다. 임차인이 “전세권설정등기’를 설정하게 되면 전세금을 지급한 전세권자가 됩니다.

이렇게 전세권설정등기를 해놓고 다시 세를 주는 경우 집주인의 동의는 필요 없습니다.

왜냐하면 이 “전세권설정등기”는 전세금을 지급한 전세권자가 자신의 용도에 따라  해당 부동산을 사용할 수 있는 권리이기 때문입니다.

즉, 집주인이 관여할 수 없는 기존 세입자의 권리입니다.  그렇기 때문에 전세권자인 세입자는 가지고 있는  전세권을  타인에게 빌려줄수가 있는 겁니다. 하지만 무턱대고 아무렇게나 막 빌려주면 안됩니다.

이런 전전세의 경우 몇가지의 조건을 반드시 지켜야 합니다.




 


전전세로 세를 놓을 경우,

①전전세의 보증금은 기존의 보증금을 넘을 수 없습니다.

②전전세로 인해 주택에 하자가 발생하거나 사고라도 발생하게 되면 기존 세입자가 책임을 져야 합니다.

③기존 세입자와 집주인간의 계약기간이 종료되면 전전세 계약도 끝나게 됩니다.

④전전세로 들어온 세입자가 자신의 보증금을 지키고 싶다면 기존 세입자의 전세권에 다시 ” 전세권설정등기”를 해야하며, 비로서 효력이 발생합니다.(전전세권)


 

이렇듯 전전세의 설정은 반드시 등기를 해야 효력이 생깁니다.  전전세권이 설정된다고 해서 전세권이 소멸되지 않으나, 기존 세입자가 설정해놓은 전세권이 소멸되면 전전세권도 소멸합니다.

전전세가 집주인의 동의가 필요치 않았다면전대차는 반드시 동의가 필요합니다. 이유인즉 전세권설정등기가 설정되어 있지 않은 상태에서 세를 놓기 때문입니다. 결국 전대차는 전세권설정등기가 없는 기존의 세입자가 다시 세를 놓는것을 말합니다.

하지만 다시 세를 놓을 경우 반드시 집주인의 동의를 얻어야 합니다. 이를 어기고 전대차를 하게되면 집주인은 기존 세입자와의 임대차계약도 해지할수 있고 신규 세입자도 나가라고 할 수 있습니다.

다만, 주택의 일부분만을 신규 세입자에게 사용하게 한 경우에는 집주인의 동의는 없어도 됩니다.  전셋집을 다시 전세로 얻는 경우, 기존 전셋집을 월세로 얻는 경우, 기존 월셋집을 다시 월세로 얻는 경우 등이 있는데, 어떤 상황 어떤 경우이든 전대차를 할 때는 반드시 집주인의 동의가 필요합니다.

전전세나 전대차 둘 다 기존의 세입자가 집을 다시 세놓는다는 의미에서는 같습니다만, 다시 세를 놓을때 집주인의 동의 필요여부가 가장 큰 차이점입니다.

 

전전세

 

 

전전세,전대차 계약시 주의할점.

① 기존 세입자가 실제로 전세계약을 했는지, 또 실제로 거주하는지 집주인에게 확인하세요

② 집주인의 신분증과 등기부등본상의 인적사항이 맞는지 확인하세요. 집주인과 기존 세입자간의 작성한 전세계약서상의 인적사항도  확인하세요.

③ 기존 전세계약서상의 임차인의 인적사항도 신분증과 일치하는지 확인하세요

④ 주택에 하자가 없는지 살펴보고 , 등기부등본 을구에 제한물권이 설정되어 있는지도 확인하세요.

⑤ 계약을 하시게 된다면, 계약금 등 돈은 반드시 집주인의 통장으로 입금하세요. 계좌이체가 가장 좋습니다. <<끝>>

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