(묵시적갱신)전세 계약 만료전 이사시 해지통보 시기는?


임대인은 계약기간 만료  6개월 전부터 1개월 전에,

임차인은 계약기간 만료 1개월 전에는 통보해줘야…


 

전월세 계약기간 만료 얼마 전에 임대인과 임차인은 해지통보를 해야 할까요?

임대인은 계약기간 만료전 6개월에서 1개월 전에는 임차인에게 계약기간 갱신여부를 알려줘야 하며, 임차인은  계약기간 만료전 1개월 전에는 임대인에게 계약기간 갱신여부를 알려줘야 합니다.

만일, 서로 통보 없이 계약조건을 변경하지 않을시에는 기존 임대차 조건과 동일하게 해서 다시 임대차 한 것으로 봅니다.

이런 상황을 흔히 말하는 ” 묵시적 갱신 “ 이라고 합니다.

아파트 등의 주택 전세 임대차계약을 한 임대인과 임차인이 서로 통보없이 묵시적갱신이 이루어지면 저절로 계약기간은 2년 연장된 것으로 보게 됩니다.

묵시적갱신이 되면 가장 많이 물어보시는것이 계약서의 재작성 여부입니다. 결론부터 말씀드리면 안쓰셔도 됩니다. 또한 이미 받아놓으신 확정일자도 다시 받으실 필요도 없으십니다. 다 자동 연장됩니다.  

문제는 묵시적갱신이 된 경우, 임차인은 자동으로 갱신된 기간 까지 이사를 못 나갈까요?  임차인이 중개비용을 지불하면서 새로운 임차인 맞추고 나가면 됩니다. 이렇다 보니 돈도 그렇고 계약조건도  동일하게 갱신이 됐으니 기간을 채워야 되는 줄 아십니다.  

하지만, 법은 언제나 약자편에 가깝습니다. 

묵시적갱신이 되면, 임차인은 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있으며, 임대인이 해지통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

즉, 임차인은 계약을 해지하겠다고 언제든지 말할 수 있으며, 3개월 뒤에는 나갈 수 있는 것입니다.

 

반면에, 임대인은 특별한 경우를 제외하면, 임차인처럼 해지할 수 있는 권한이 없습니다. 그러니 3개월 후에는 계약이 정식적으로 종료되므로 새임차인도 임대인이 맞춰야 하는 겁니다. 이때 발생되는 중개보수 역시 임대인이 부담해야 하는 것이고요.

그러나, 현실에서는…..

묵시적갱신이 되고 임차인이 나갈 시 새로운 임차인도 맞추고 나가는 경우가 더 많습니다. 여러가지 이유가 있겠지요.. 가장 대표적인 케이스가 새집으로의 이사로 인한 경우 입니다.

새집으로 이사를 해야하는 임차인들이 아무래도 마음이 급하기에 신규 임차인을 맞추고 이사를 갑니다.  새집으로 이사를 해야하는 임차인들은 입주날짜도 맞춰야 하며, 신규 아파트의 경우라면 기간 안에 전세보증금을 받아서 신규 아파트 잔금도 처리해야 하니 마음이 급할 수 밖에 없습니다.

여러가지 이유가 있겠지만, 제가 실무서 경험한 바로는 저 경우가 가장 많았습니다.  또한, 끝까지 모르쇠로 일관 하시는 임대인분들도 계시고요.   임대인하고 얼굴 붉히는것도 싫고 언성 높이기도 싫고…..  이러다 보니 현실에서는 임차인분들이 금전적인 손해를 좀 보더라도 신규임차인을 맞추고 이사를 가십니다.

이런 경우도 간혹 있습니다.

임차인이 계약기간만료일에 맞춰서 이사를 가겠다고 했는데 부득이하게 이사를 못갈 상황이 생긴겁니다. 계약기간 만료일이 다가오자 임대인의 연락을 의도적으로 피해놓고 묵시적갱신이 연장됐다고 어거지로 우기는 임차인도 있습니다.

이런 경우, 임대인은 임차인이 새로운 집은 구했는지, 구했다면  언제 이사를 가는지 구체적으로 확인해야 합니다.  이런 상황을 대비하기 위하여 임대인과 임차인은 통화 녹음을 한다던지 중요한 내용은 문자로 다시 한번 대화를 하던지 해서 증거를 남겨 놓는것이 좋습니다.

개인적으로 임대인과 임차인의 문자대화도 너무 많이 안하셨으면 하는 바람입니다.  문자라는 것은 말그대로 문자를 전달하는것이며, 그 사람의 감정까지 전달하기는 쉽지않기에 오해 사기 충분합니다.  

아무일도 아닌데 문자 때문에 서로 감정상해서 큰 화가 일어나는 경우 많이 봤습니다.  문자를 보냄에도 약간의 스킬이 필요합니다. 나는 이런뜻으로 보낸건데, 상대방은 전혀 다른뜻으로 얼마든지 해석할 수 있습니다.

어째튼, 임대차계약만료 시점에는 많은 일들이 발생하고 다양한 사람들이 나타납니다. 왠만하면 서로 얼굴 붉히지 않고 좋은게 좋은거다 하고 아주 조금씩만 서로 양보하면 복잡한 상황 마주하지는 않을겁니다. <<끝>>

 

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