상가 임대 수익률 믿어도 되는지?


양날의 검과 같은 상가투자

신규 분양 상가의 수익률은 언제까지나 예상일뿐

최근 상가투자시 금융권 대출비율 낮아짐


 

상가 임대 수익률

만 보고 투자해도 괜찮을까…

 

” 상가 투자 해보셨나요?   해보셨다면 현재도 공실없이 좋은 수익률로 임대 중이신가요?”

 

상가 투자를 함에 있어서  해당 상가의 가치를 평가하는 데에는 단연 수익률이 으뜸일 것입니다.  따지고 보면 부동산에서

흔히 쓰는  이 수익률은 상가투자에만 국한된 것은 아닙니다. 오피스텔, 다가구주택 등을 매매시에도 반드시 등장하죠.

확실한것은 수익률이 좋은 매물들이 역시나 거래도 잘된다는 점입니다.

 

하지만,  무조건 수익률만 따지고 상가투자를 하면 분명히 추후  손해를 보시게 될 겁니다.  이 상가 임대 수익률은

말그대로 계산기로 계산을 한 그 당시 숫자일뿐이지 시간이 지나도 지속적으로 그 수익률이 유지 된다는 보장은 없습니다.

 

더군다나, 아직 신규 분양 중인 상가의 경우 분양사무실에서는 예상수익률을 뽑고 그 예상수익률을 무기로 홍보를 하며

투자자들을 모집합니다.  이런 경우 예상수익률은 아주 훌륭합니다.

예상 수익률이 훌륭한 이유는 여럿 있지만 신규 분양 상가의 경우에는 대규모 프렌차이즈나 병원이 입점할 가능성이 높다고

홍보하면서 예상수익률을 살짝 높입니다.

4층 짜리 복합상가건물인데 우리(분양팀)가 2층은 병원으로만 임대시킬 예정이다 라는 식의 영업도 많이 합니다.

더 나아가 주변 상가들 보다 훨씬 좋은 임대조건으로 이미 임대가 완료됐다고 하는 경우도 많습니다.

다 사실일까요?

저는 개인적으로 두번( 신규 분양상가 한번, 아파트 단지내 상가 한번 )의 상가투자를 해봤고 두 번다 실패를 해봤기에

잘 모르겠습니다.~

 

물론 제가 실패한 이유가 저런 분양사무실의 영업 및 홍보전략에 현혹되서  실패햇다고는 생각 안합니다.

다 저의 무지함 때문이었습니다. 상가에 ㅅ 자도 모르는 상태서 수익률만 보고 투자를 햇으니까요~

뭐 옛날 이야기 입니다.

 

 



 

 

아무튼 상가투자시 수익률은 굉장히 중요한 요소이긴 합니다만, 절대적인건 아니라는걸 말씀드리고 싶습니다.

요즘도 사무실에 상가투자 관심 손님이 오시면 역시나 수익률 이야기 부터 나옵니다.

그러면 과연 상가 임대 수익률 을 몇프로나 예상하실까요? 요즘 1층 상가 9~10% 수익률 나오는 상가점포가 과연

있을까요?   전 거의 없다고 봅니다. 솔직히 말도 안되는 상가 임대 수익률 이라고 생각합니다.

 

예전에는 가능했을수도 있는 수익률이며, 저 수익률 언저리에서 형성되는 상가점포도 많았을 겁니다.

요즘은 6~7% 사이 나오면  저는 아주 매우 훌륭한 상가점포라 생각합니다.

은행금리가 낮았던 예전에는 1억 짜리 상가를 분양 받게  되면 금융권에서는 60~70%까지 대출을 받을 수 있었으며

결국 내 돈 보다  남의 돈을 더 많이 들여 투자를 하다보니, 긍정적인 지렛대 효과를 보게 되서 수익률도 좋게

나왔었습니다.  하지만 요즘은 사정이 다릅니다. 금융권에서 받을 수 있는 대출 비율이 많이 낮아졌습니다.

50%도 받기 힘듭니다. 이렇다 보니 상가 임대 수익률 은 낮아 질 수 밖에 없습니다.

 

표로 보시면 한눈에 보이십니다.

 

상가 임대 수익률

 

 

계산하기 쉽게 1억원의 상가점포로 예시를 들었으며 대출이자는 예전에는 3.5% 가능했으나 요즘은 4%대가 거의

대부분인지라  중간 점 잡아서 대략적으로 계산 해봤습니다. 그 외 모든 조건은 같습니다.

 

대출 비율에 따라서 수익률은 크게 달라집니다.   예전에는 9%가 넘었는데 같은 상가점포를 요즘 매입한다면

7%에 조금 못미치는 수익률을 보이게 됩니다.

수익률만 따진다면 이 상가점포는 예전에 비해  가치가 많이 떨어진 상가점포로 변한것일까요?

저는 절대로 그렇게 안보입니다.

내가 어떻게 어떤식으로 해석하기 나름입니다.  자금 사정이 어느정도 여유가 있으신분들은 대출 비율을 적게 해서

월순익을 좀 더 얻고자 하는 건데,  단지 수익률이 낮다고 그 상가점포가 나쁘다고 판단할 필요는 없습니다.

 




 

 

실례로, 서울의 초대형 상권인 강남역 주변, 홍대, 신촌 등 유명 프렌차이즈 같은 초우량 업종이 입점해 있는

1층 상가점포의 수익률은 얼마로 생각되십니까?  생각하시는 수익률 보다 현저히 낮습니다.

 

수익률 낮다고 해서 공실률이 높거나 매매가 안되지 않습니다.

수익률이 좋다고 해서 반드시 매매가 되는것도 아니며, 100점 짜리 상가점포도 아닙니다. <<끝>>

 

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