부부 공동명의 취득세,양도세 등 장점과 단점

● 부부 공동명의 무조건 유리한가?

● 취득세,재산세는 상관없는 세목

● 공동명의시 양도세는 확실히 절세

신종 코로나 바이러스 때문에 전국적으로 난리가 따로 없네요. 대구,경북 지역은 거의 국가 재난급의 공포 상태인듯 보여집니다.

뉴스를 보니 이럴때일수록 외출을 자제하고, 확진자 동선 잘 파악해서 외출을 하라고 하는데 어디 그게 쉽나요. 아무튼 철저하게 조심하시길 바랍니다.

불과 몇년전에만 해도 거의 유행처럼 번졌던 것이 이 부부 공동명의가 아니었나 싶습니다. 절세의 좋은 방법이었기에 젊은 신혼부부들 사이에서는 많이들 알아보곤 했었죠.

하지만 요즘은 정말로 솔직하게 말씀드리면, 아내분 명의로 하는 경우가 점점 더 눈에 띄는거 같습니다.(개인적인 생각입니다.)

그만큼 세상이 많이 바뀌긴 했나봅니다.

어째튼 이 부부 공동명의 관련해서 포스팅을 해보려 하는데요, 계약을 할때쯤 보면 부부 공동명의시 세금이 아예 안나오는줄 아시는 분이 상당수입니다.

그럴리가요… 우리나라가 어떤 나라인데요…

공동명의 관련 세금부분은 과세가 되냐 안되냐의 문제가 아니고, 유리하냐 불리하냐 라는 방향으로 생각하시는게 맞습니다. 나올세금은 어떻게든 나온답니다. 좀 줄일수 있다는 거겠죠.

결론부터 말씀드리면,

종합부동산세,종합소득세,양도소득세 등에서는 부부 공동명의시 세금을 절세할 수 있습니다. 즉 유리합니다.

그리고 취득세, 재산세 부분에서는 단독명의든 공동명의든 상관이 없습니다. 즉, 명의자 수와는 관계가 없는 분야이기에 공동명의를 한다한들 절세되거나 그런게 없습니다.

구체적으로 살펴보겠습니다.

■ 부부 공동명의 취득세 및 재산세

< 취득세 >

부동산 취득시 공동명의로 하신다고 해도 취득세와는 전혀 관련이 없습니다. 취득세라는 것이 취득가액에 대해 비례세율로 과세되는 방식이라 명의자 수와는 전혀 관계가 없습니다.

즉, 인별과세가 아니고 물건별 과세이기에 명의자 수와는 관계가 없는 겁니다.

하지만 주의하셔야 할점이 있는데요, 단독명의 부동산을 추후에 부부 공동명의로 변경하고자 하신다면 이야기가 달라집니다.

남편 명의였던 아파트를 부부 공동명의로 지분을 나누게 되면 부부간의 증여( 무상취득 )로 봐 상황에 따라서 증여세가 나올 수 있으며 취득세를 또 한번 내야하는 일이 생깁니다.

물론, 부부간에는 6억원 이하 증여시 증여세는 없지만 증여로 인한 취득세는 부과과 됩니다.

여기서 이 증여로 인한 취득세(농특세,교육세 포함)가 3.8%( 85제곱미터 이하) 또는 4%로 만만치가 않답니다. 우리가 일반적으로 주택 최초 취득시의 세율보다 거의 3~4배 수준입니다.

이렇듯 공동명의도 주택을 최초 취득할때, 구체적으로는 잔금전공동명의로 하셔야 취득세 두번 내는 일이 안생깁니다.

예를 들어, 2억원 짜리 아파트를 공동명의로 변경하게 되면 1억원을 증여하게 되서 증여세는 없지만, 증여로 인한 취득세가 380만원 또는 400만원을 납부하셔야 합니다. ( 등기비는 별도입니다. )

< 재산세 >

재산세 역시 부부 공동명의시 취득세와 마찬가지로 상관없는 세목인데요, 재산세는 주택의 시가표준액을 기준으로 세금이 산정되기에 명의자의 수와는 관계가 없습니다.

■ 부부 공동명의 종합부동산세, 종합소득세

< 종합부동산세 >

종합부동산세도 재산세와 마찬가지로 부동산을 보유함에 따라 발생되는 세목인데, 부부 공동명의시 종합부동산세는 절세의 효과를 볼 수가 있습니다.

쉽게 말하면, 사람별로 보유한 주택에 대해 과세가 되기에 공동명의시 주택공시가격이 절반으로 축소되어 종합부동산세가 축소되거나 안나올수 있어서 공동명의가 유리합니다.

부부 공동명의

간단하게 예를 들어보면,

부부가 10억짜리 아파트를 소유중인데, 남편 단독 명의라면 9억원을 초과하였기에 초과분에 대해서 종합부동산세가 부과됩니다.

그런데 이 아파트를 부부 공동명의로 소유하고 있었다면 각각 5억원 짜리 아파트를 보유하고 있다고 판단해 종합부동산세가 나오지 않게 됩니다.

이렇듯, 종합부동산세에 관련되서는 공동명의가 유리하다고 볼 수 있습니다.

< 종합소득세 >

종합소득세 역시 사람별로 과세되기에 공동명의가 유리할 수 있습니다.

연간 주택임대소득이 4천만원 이라고 가정해보면,

단독명의일 경우 다른 소득들과 합산되어 종합과세가 되는데, 부부 공동명의로 반씩 지분을 가지고 있다면 소득 역시 반으로 나뉘어 분리과세로 선택할 수 있어 절세의 효과를 볼 수 있습니다.

참고로 임대소득은 2천만원 이하는 종합소득 또는 분리과세로 선택할 수 있습니다. ( 주택임대 소득 관련글 아래링크 )

주택임대소득 전면과세( 보러가기 )

■ 부부 공동명의 양도소득세, 상속세

<양도소득세 >

양도소득세 역시 사람별로 과세하는 세목인지라 부부 공동명의시 유리합니다. 각자의 지분에 따라 과세가 되기 때문이죠.

양도소득세는 과세표준에 해당 구간의 세율을 곱해주게 되는데요, 공동명의라면 양도차익이 절반이 되어 저 과세표준 금액을 낮춰주기 때문에 절세 효과를 볼 수 있는 겁니다.

부부 공동명의

양도차익이 2억일때, 단독명의와 공동명의의 양도소득세 차이가 얼마나 나는지 확인해 보겠습니다. ( 지방소득세 10%는 없다고 가정 )

지분율 5:5, 양도소득기본공제,장기보유특별공제 등 없다고 가정하에 예를 들어보면,

단독명의인 경우 ( 2억 x 38% ) – 1,940만원 = 5,660 만원 이라는 금액이 나옵니다. 공동명의인 경우에는 과세표준이 지분대로 나눠지기에 각각 1억에 대한 세금을 내면 됩니다.

공동명의인 경우 ( 1억 x 35% ) – 1,490만원 = 2,010 만원이라는 금액을 나오는데 부부 둘이 합쳐봐야 4,020 만원으로 단독명의 일때보다 1,640만원을 절세할 수 있습니다.

<상속세 >

상속세도 양도소득세와 마찬가지, 분산의 효과로 공동명의시 절세의 혜택을 볼 수 있습니다.

상속세도 사람별 재산을 기준으로 산정이 되는데 공동명의의 재산을 자녀에게 상속을 하게 되면 재산이 나눠져서 세금이 분산되는 효과를 볼 수 있습니다.

예를들면, 단독명의의 재산을 상속하면 100%의 상속세가 부과 되는 반면에,

부부 공동명의의 재산이라면 부부 중 어느 한사람이 사망하게 되면 사망한 사람의 지분에 대해서만 상속세가 부과되니 세금은 절반으로 줄어들게 됩니다. 물론 지분 비율이 각 1/2씩일 경우를 말합니다.

■ 부부 공동명의시 단점

부부 공동명의시 장점이 분명히 많은건 사실이지만 장점만 존재하는 것은 아닙니다. 주택담보대출을 받거나 담보용으로 제공을 하려는 경우에도 공동명의인의 동의를 반드시 받아야하며, 담보대출 비율도 낮아집니다.

권리관계에 있어서도 권리행사시 배우자의 동의가 반드시 필요하며, 압류 또는 가압류 등 발생시 배우자의 지분까지 권리행사를 못합니다.

쉽게 말해, 집을 팔때도 공동명의인의 동의 없이는 처분할 수 없다는 말입니다.

반대로 공동명의인 중 일방이 소유한 지분이 경매에 넘어가게 된다면 집 전체가 아닌 그 지분에 대해서만 경매가 진행됩니다.

또한, 국민연금 및 건강보험료 등이 추가로 발생할 수 있습니다.

사무실에서 계약을 진행할때 보면 신혼부부들의 경우 대부분이 공동명의를 언급을 하는데요. 무조건 좋으니 공동명의로 하자는 식입니다.

저는 그분들에게 여쭤봅니다.

“공동명의로 하시는 이유가 있으신가요?~”, 돌아오는 대답은 거의 한결같습니다. “세금 안내려고요 또는 그렇게 해야 좋다던데요.”

물론 공동명의로 하는 이유에는 비단 세금문제만 있는건 아닐겁니다~ 뭔가 있으시겠죠~

아무튼, 부부 공동명의를 한다고 해서 무조건, 100% 다 좋은것만은 아니니 꼭 참고하시길 바랍니다. <끝>

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