[ 미등기 전세 ] 신규 아파트/오피스텔 전세 계약시 주의점


미등기 아파트/오피스텔 전세

분양계약서의 계약자와 소유자가 동일한지

송금은 반드시 소유주 계좌로


 




 

신규 아파트 및 오피스텔 등 임대차 계약을 진행하다 보면 항상 마주치는 일이 있습니다.

아무래도 미등기 상태인지라 세입자들은 다소(?) 불안해 하십니다. 아니 심각하게 불안해 하시는 분도 계십니다.

이 불안함을 좀 해소해 드리고자 포스팅 합니다.

 

일단 신규 아파트 및 오피스텔은 미등기 상태로 진행될수 밖에 없습니다.

이유인즉, 새아파트나 오피스텔의 경우 소유권 등기는 사용검사(임시사용승인)후 시행사 명의로 일괄 소유권보존등기가

되었다가  수분양(집주인)에게 소유권이전등기가 됩니다.

이때, 아파트나 오피스텔에 문제가 없는 한, 사용검사 후 소유권이전등기까지는 2~3개월 정도 걸리게 되죠.

최근의 진행했던 신규 아파트의 경우 1달 반 정도 걸린 경우도 있습니다.  저 기간은 아파트의 세대수 및 사정에 따라서

각각 다릅니다.

이렇게 되다 보니 새아파트나 오피스텔을 계약할 경우에는 미등기 상태로 계약을 하게 됩니다.

 

임차인 입장에서는 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태라 집주인 명의의 등기부등본을 열람할 수 없고

전세권 설정도 할 수 없어 보증금 어떻게 되는거 아닌가.. 하고  불안해 하시는게 당연합니다.

 

그런데요,  반대로 생각해보면 신규 아파트 및 오피스텔은 입주시점만 다가오면 수많은 사람들이 서로 좋은 동, 호수를

선점하여 전세 및 월세로  입주를 하려고 하십니다.

그렇다면  그 분들은 그럼 전부 다 전세금을 뜯길 걸 각오하고 들어가시는 걸까요?  절대 아닐겁니다.

각자 미등기 전세 관련해서 완벽하게 파악하셨고 또 생각보다 크게 위험하지 않다는걸 인지하셧기에 서둘러 입주를

하시는 겁니다.

 

이렇듯 몇가지만 확인하면,  미등기 전세 계약을 한다고 해서

 

미등기 전세

 

 




첫번째, 분양계약자와 임대인이 동일 인물인지 확인하세요.

미등기 물건은 꼭 분양계약자와 임대인이 동일한 지를 분양계약서와 신분증 등으로 반드시 확인!

( 주민등록번호까지 확인하세요~ )

통상 등기부를 통해 집주인을 확인하지만 미등기상태면 이를 확인하지 못합니다.

따라서 계약전에 반드시 분양계약서 사본을 집주인에게 요구하고 건설사(시행사)에 아파트나 오피스텔의

실제 소유주의 전화번호 등의 인적 사항을 확인해야 합니다.

 

 

두번째, 분양권에 아무 문제가 없는지 확인하세요.

입주 예정인 아파트나 오피스텔에 문제가 될 수 있는 사유가 있는지도 확인하세요.

건설사를 통해 중도금이나 잔금대출금(담보 설정금액)이 얼마인지,

분양대금 납부가 제대로 되고 있는지, 분양계약 해지 가능성은 없는지, 가압류나 가처분 등 권리관계가 있는지 등을 반드시

확인해야 합니다.

부동산을 통해 계약시에는 부동산사무실에서 다 상세하게 파악해줍니다. )

 

세번째, 계약은 소유주와 직접, 송금은 소유주 계좌로 직접하세요.

계약은 되도록 부동산 소유주와 직접 하는것이 안전하므로, 계약 체결 시 소유자가 아닌 공인중개사나 가족 등 대리인과

계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아 두고 집주인에게 연락해 위임 여부를 확인해야 합니다.

여기서 중요한건, 대리인과 계약을 했더라도 계약금은 집주인 명의의 계좌로 반드시 입금해야 분쟁의 소지를

줄일 수 있습니다.

아니 무조건 집주인 명의의 계좌로 입금하세요.

 

네번째, 직접 잔금 납부를 확인하세요 가장 중요 )

신규 아파트 및 오피스텔 전세계약을 쓰게되면 집주인이 세입자의 전세금으로 분양잔금 및 중도금대출 등을 납부한다고

하는 경우가  대부분입니다. 이럴때는 전세보증금으로 잔금 납부에 쓰는지 확인하셔야 합니다.

임대인의 잔금 납부시 은행에 동행하셔서 중도금 대출을 상환하는지 확인하시고,  아파트 입주지원센터까지 동행하셔서

분양잔금도 완납을 하는지  확인하시면 됩니다.

부동산 사무실을 통해서 계약을 하셨다면 굳이 동행까지 안하셔도 위의 절차를 공인중개사에게 부탁하시면 됩니다.

저희 사무실의 경우 중도금대출 상환 및 잔금납부시 은행 및 입주지원센터에  동행해서 해결해 줍니다.

 

다섯번째, 입주하고 전입신고 및 확정일자를  받으세요

신규 아파트나 오피스텔의 경우 소유권이전등기가 마무리되기까지 일정 시간이 소요되기 때문에 모든 대비를 해

두어야 합니다.

바로 주택임대차보호법 적용입니다.

미등기 상태에서 전세권설정은 불가능하지만 임차인은 입주와 동시에  주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자를

받음으로써  대항력과 우선변제권을 가지게 되어,  전세보증금을 보호받을 수 있습니다.

확정일자는 실거주를 해야 효력이 생깁니다. 설령 입주가 다소 늦어지더라도 주소를 미리 옮겨 전입신고와

확정일자를  미리 받아 두는게 좋습니다.

 

이때 분양 계약서상의 지번과 동호수를 정확히 기재해 전입신고를 해야 유효한 대항력을 갖추게 되고,

신고한 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다.

 




 

어떠신가요? 어려우신가요?  이 정도 파악하고 계시면 신규 아파트 및 오피스텔 등 미등기 전세 계약 하실수

있습니다. 앞뒤 안보고 무조건 미등기라고 하면 위험하기만 한건 아닙니다.

신규 입주 아파트나 오피스텔은 입주 초기에 전세 물량이 한꺼번에

나오면서 오히려 기존 전세 매물보다 저렴하면서도 깨끗하고 쾌적한 시설에서 주거생활을 누릴 수 있는 기회가 되기도 합니다.

미등기 아파트,오피스텔 전세가 심각하게 위험하기만 하다면,

요즘 같이 쏟아지는 신규 아파트 물량 전세에 과연 그 누가 들어갈까요?~

 

무조건 미등기라고 하면 아예 설명도 안들으시려는 분들도 아주 많습니다.

그런 분에게는 굳이 설명을 할필요가 없습니다.

등기 난 이후에 전세 매물 소개해달라는데,

신규 아파트의 경우 위에 언급해드렸듯 바로 등기가 나는 것이 아니기에,  등기난 이후 전세 매물을 찾으신다면

입맛에 맞는 매물은 거의 찾을 수 없습니다.

 

요즘 신규 아파트는 옵션( 대표적 옵션 : 시스템 에어컨 )도 워낙 좋아서, 뒤늦게 찾는 전세는 거의 기본형일 확률이 높습니다.

결정적으로,부동산사무실에서 인지도가 좀 약한 건설사 미등기 아파트는 소개도 안해줄겁니다.

그러니 미등기 전세 아파트/오피스텔를 너무 불안하게만 생각하지 마세요~ <<끝>>

 




 

 


P.S~

신규입주 아파트나 오피스텔의 경우 대출 여부 파악은 굉장히 중요한 문제입니다.

신규 입주 아파트나 오피스텔은 대출을 안고 있는 경우가 많은데, 살던 집이 경매에 처분되는 등

최악의 상황을 고려하면,

통상 아파트나 오피스텔 낙찰가율이 70%대 이므로 대출금과 전세보증금을 합친 금액이 분양가의 적정 한도를

넘지 않도록 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

만약, 대출과 잔금 비중이 높을 경우 전세계약서 특약사항으로 전세보증금으로 중도금 일부를 상환한다거나

잔금을 납부한다는  조항을 명시해야 합니다.


 

 

 

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